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2021-05-18
Feb 29, 2020,08:36pm EST|6418 views
Here Is How To Decide Whether To Buy Or Rent A Home
Michael Cannivet
Contributor
Markets
GETTY
Getting major financial decisions right makes up for a lot of little misfires. And one of the biggest decisions people face is deciding when to buy a home.
To make the right call, it’s important to avoid common misconceptions that surface when people try to compare the benefits of owning a property versus renting.
Is a Residence An Asset or Liability?
Many folks consider their home an ‘asset’ on their personal balance sheet, but that’s not automatically true. Here is a simple litmus test:
Assets put money into your pocket.
Liabilities take money out of your pocket.
It’s all about cash flow.
PROMOTED
Your residence is a liability, because it costs money to live there.
An investment property that generates positive cash flow is an asset.
If the property is vacant and cash flow turns negative, it becomes a liability.
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Over the long run, real estate has generated mediocre returns. Yale economist, Robert Shiller, found that from 1915 to 2015, U.S. home prices appreciated 0.6 percent per year net of inflation.
Credit Suisse completed a separate study in 2018, comparing real estate returns across 11 countries since 1900. They found the average annualized return was 1.3%.
For perspective, U.S. equities have delivered a 6.5% annualized real return since 1900.
Sources: Dimson, Marsh, Staunton
CREDIT SUISSE GLOBAL INVESTMENT RETURNS YEARBOOK 2018
“House prices did not grow at a steady rate... over the first half of the 20th century, average house prices did not move at all in real terms,” per the Credit Suisse report.
“Prices started to rise in the 1950s, with an even stronger showing in the 1960s. However, the highest period of growth was from the mid-1990s until the eve of the Global Financial Crisis, when real house prices rose by 6.2% per year.”
What caused home prices to rise faster?
Falling interest rates were one major tailwind.
Government legislation also played a role. Back in 1930, the home ownership rate in the U.S. was 47%. Most mortgages were balloons, rates were variable, and down payment requirements were high.
The FHA and GI Bill subsidized mortgages and made it easier to buy a home. This helped increase the national home ownership rate to 55% in 1950. And by 1970, it reached 63%.
A couple points worth noting:
Recency bias likely inflates perceptions of what constitutes “normal” real estate appreciation.
Since interest rates now reside at 100-year lows, this historical tailwind may no longer apply, which could hinder future appreciation potential.
It’s also easy to overlook the role of leverage. The average retiree would never lever their stock portfolio five times. But if they have a mortgage on a home, that’s a levered investment. And that means higher returns if a property appreciates, and higher risk if it doesn’t.
Benefits of Owning a Home
There are a variety of benefits associated with owning a home. Most obvious is the opportunity for price appreciation.
Mortgages can also act as an invisible, forced savings account. Amortizing mortgages were the primary form of wealth accumulation for America’s middle class over the past century. By steadily paying down principal while prices rose, people built equity.
There are also tax deductions for mortgage interest. Although, President Trump instituted changes limiting the amount of tax deductions available.
Of course, monetary factors aren’t the only reason to buy a home. For many, owning a home also has experiential perks. These include a feeling of stability and freedom to make property improvements.
Hidden Costs
If someone sells a house for $500,000 and they originally paid $400,000, it may seem like a 25% return. But under the surface, there are a slew of costs taking a bite out of that return.
Take transaction costs, for example. To overcome the typical 5% broker fee and moving expenses, every prospective buyer should carefully consider their time horizon. As a general rule, you should only buy a property if you will be content living there for at least five years. This provides time for appreciation to help offset the upfront costs.
Other hidden costs to be mindful of:
Property taxes
Maintenance costs
Opportunity cost of not being able to invest a down payment
After properly accounting for all the relevant costs, you can more accurately compare the monthly cost of owning to renting. And when you run that analysis, you’ll find it varies a lot by region.
The nation’s top 50 metropolitan areas are about evenly split on the rent versus own calculation. A study by CJ Patrick Company using DataTree by First American, looked at median rent prices, median home sale prices, and taxes and insurance.
They found cities in the Midwest and South generally favored buying. For example, Memphis, Tennessee had a monthly rent cost of $914, which was almost double the cost of owning.
In California, where property prices are much higher, it is generally cheaper to rent than own.
When it comes to real estate, every region has its own set of supply and demand factors to weigh. Take your time and make sure you’re properly informed.
Ultimately, buying a home isn’t something to fear. Nor is it something you should feel required to do. It’s a big step you should make when you’re ready—financially and based on your station in life.
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Michael Cannivet
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I am the founder and President of Silverlight Asset Management, an investment advisory firm serving high net worth private clients. I get that investing can be confusing.
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2021-05-12
Madrid 12 MAY 2021 - 11:56 CEST
La economía española, que sufrió como ninguna el golpe de la pandemia en 2020, lideraría el crecimiento en el conjunto de la Unión Europea tanto en 2021 como en 2022, recuperando los niveles de PIB previos a la irrupción del Covid a finales del año que viene. Así lo espera al menos la Comisión Europea, que en sus previsiones de primavera, publicadas este miércoles, proyecta un alza del 5,9% a lo largo del presente ejercicio y del 6,8% en 2022, las mayores cifras del conjunto de la UE.
Estas alzas, respectivamente, están tres décimas y 1,5 puntos por encima de las previsiones dadas a conocer por Bruselas el pasado febrero en su pronóstico de invierno. Sin embargo, siguen por debajo de las esperadas por el Gobierno, que dibuja subidas del 6,5% en 2021 y del 7% en 2022.
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El "fuerte repunte esperado a partir del segundo trimestre de 2021" en la economía permitiría a España recuperar los niveles de PIB prepandémicos a finales de 2022, año en el que "la implementación del Plan de Recuperación y Resiliencia jugará un papel particularmente importante en la expansión económica", explica el Ejecutivo comunitario. Bruselas espera que la demanda interna dinámica sea el principal impulsor de la recuperación, acompañada de la demanda externa en 2022, "cuando se prevé que el turismo regrese a condiciones más normales".
Gracias a las ayudas comunitarias, España también logrará reducir ligeramente las tasas de desempleo. En sus previsiones, Bruselas cree que el paro aumentará levemente desde el 15,5% de 2020 al 15,7% de 2021 para caer en más de un punto en 2022, hasta el 14,4%.
A su vez, y tras haber disparado la deuda 25 puntos por el impacto de la crisis y las medidas desplegadas por el Gobierno para contrarrestar sus efectos, la deuda, en el 120% del PIB el pasado año, empezará a caer hasta el 119,6% este año y 116,9% el que viene. El déficit, por su parte, se mantendrá en el 7,6% en 2021 para caer al 5,2% en 2022, frente al 8,4% y 5% que proyectó recientemente el Ejecutivo en el Programa de Estabilidad.
Plan de recuperación
Todo ello dependerá del correcto despliegue del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y de la absorción de los fondos comunitarios en el horizonte previsto, un requisito indispensable para que las previsiones de Bruselas se cumplan. España, recuerda la Comisión, es el mayor beneficiario de las subvenciones del Fondo de Recuperación y Resiliencia (FRR) en términos absolutos con 69.500 millones de euros, una cantidad que, si se implementa de manera eficiente, permitirá que el impacto económico sea significativo en la recuperación.
Para ello, el Ejecutivo comunitario, que en estos momentos se encuentra evaluando el plan español para darle su visto bueno, pide combinar proyectos estratégicos con amplias reformas. Si todo sale tal y como espera Bruselas, "se prevé que la mayor absorción de fondos del FRR prevista en 2022, con posibles efectos de atracción sobre la inversión privada y de arrastre a partir de 2021, proporcione un impulso notable al crecimiento económico" el año que viene.
En el conjunto de la UE
De la misma forma que la caída del PIB en 2020 dejó a España en el último puesto de la tabla de forma incuestionable, con una contracción del 10,8%, las alzas previstas para 2021 y 2022 (5,9% y 6,8%) sitúan al país en lo alto de la clasificación también en solitario. Solo Francia, con un 5,7% en 2021, se acerca tímidamente a España, mientras que otros socios como Alemania e Italia oscilan entre el 3,4% y el 4,2%. En 2022, con un 6,1%, Croacia es el Estado miembro que más cerca se queda de España.
En el conjunto de la UE, según el análisis de la Comisión, el PIB crecerá un 4,2% y un 4,4% en 2021 y 2022, mientras que en la zona euro las alzas serán del 4,3% y el 4,4%. Las tasas de desempleo, por su parte, serán del 7,6% y el 7%, y del 8,4% y el 7,8%.
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Cuestiones que debe saber el arrendador sobre el impago del alquiler del inquilino en pleno covid-19
2021-05-12
11 mayo 2021, 6:04
El aumento del impago del alquiler como consecuencia de la crisis del covid-19 está siendo una de las principales consultas en los despachos de abogados. El Gobierno ha prorrogado mediante un Real Decreto-Ley la suspensión temporal de los desahucios hasta el 9 de agosto de este año. Por ello, conviene que el arrendador tenga muy claro cómo debe actuar en caso de que el inquilino deje de pagar el alquiler.
El Gobierno ha ampliado la suspensión de desahucios para colectivos vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 9 de agosto de este año. Se recuerda la “posibilidad de que el juez, previa valoración del caso concreto, tenga la facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación”.
La suspensión nunca podrá dictarse en los casos, que ya se regularon:
Cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario.
Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.
Que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley.
El Ministerio recuerda que en caso de que no se ofrezca una solución habitacional en los tres meses siguientes desde la emisión del informe de los servicios sociales, los propietarios del inmueble tendrán derecho a solicitar una compensación siempre que se acredite el perjuicio económico ocasionado.
En este contexto, Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que sólo será posible desalojar al inquilino moroso que no reúna estos requisitos, es decir, que si el inquilino no está en situación de vulnerabilidad el arrendador podrá desahuciarle. Dado que muchos juzgados acumulan un importante retraso en estos procedimientos.
El requerimiento de pago que el arrendador envíe a su inquilino deberá reunir ciertos requisitos si lo que pretende es evitar que el arrendatario pueda enervar el desahucio, es decir, eludir el desalojo pagando sus deudas “in extremis” una vez iniciado el procedimiento en el juzgado. En este sentido, “el Tribunal Supremo ha señalado que el requerimiento deberá referirse a importes impagados por el inquilino, ya sean rentas o cantidades asimiladas,” apunta Salcedo. Además, deberá ser fehaciente. Es decir, que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario. Siendo el burofax de utilidad a tal efecto.
Cómo tributa el casero por las rentas impagadas
Las rentas obtenidas por el alquiler de una vivienda están grabadas en el IRPF y el arrendador debe declararlas como rendimiento del capital inmobiliario. Si el inquilino es un empresario o profesional el pago del alquiler devengará IVA que deberá ser ingresado en Hacienda. Aunque el propietario que sufra tener un inquilino moroso, debe seguir rindiendo cuentas al fisco y pagar IRPF o IVA.
“Cierto es que en ambos impuestos la ley prevé mecanismos para que el arrendador pueda compensar el impago de su inquilino. La deducción de los saldos de dudoso cobro está contemplada en el artículo 23.1.3º de la Ley 35/2006 del IRPF. Por su parte, el artículo 80.4 de la Ley 37/1992 del IVA permite la modificación de la base imponible del impuesto. Aunque su aplicación no siempre será posible”, sentencia Salcedo.
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2021-05-12
Lara Martín
A muchos inquilinos aún no les resulta familiar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD). Pues bien, a quienes se encuentren en ese grupo les conviene saber que grava —entre otras cosas— el alquiler de viviendas y que corre a cargo del arrendatario. Aunque durante años las Administraciones tributarias no han incidido en su recaudación, varias comunidades ya han empezado a reclamar el cobro de esta tasa, incluso con carácter retroactivo.
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VIVIENDA
Infografía: Quién paga qué cuando se vive en una casa de alquiler
Una de las cuestiones que genera más dudas cuando se firma un contrato de alquiler es la responsabilidad de cada una de las partes sobre los gastos de la vivienda. Con la legislación actual, existe libertad de pacto entre las partes, de forma que los arrendadores y arrendatarios llevan a cabo negociaciones sobre las partidas que asumirá cada uno, pero los acuerdos alcanzados siempre deben quedar por escrito.
Muchos arrendatarios pueden haberse sorprendido al ver que su comunidad les reclama el pago de un tributo por el alquiler de vivienda, el llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). No se trata de una nueva medida fiscal; el gravamen, aunque está vigente desde 1993, no ha sido exigido por suponer una baja cuantía o incluso por dificultad para controlar quién lo ha pagado y quién no. La Comunidad de Madrid empezó a solicitarlo ya el año pasado y se han ido sumando más autonomías.
Un impuesto poco conocido
La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados nos dice que este tributo indirecto grava:
Las transmisiones patrimoniales onerosas, es decir, aquellas en la que se produce una contraprestación ante el intercambio de un bien o derecho entre las partes. Lo son, por ejemplo, la compraventa de un coche o el alquiler o compra de una casa.
Operaciones societarias.
Actos jurídicos documentados.
Por tanto, la norma considera el arrendamiento de una vivienda una transmisión patrimonial onerosa no sujeta al IVA (impuesto incompatible con el ITP) y, en consecuencia, lo grava. Desde principios de los 90, cuando nace esta ley, el impuesto debe pagarse en todas las comunidades, que son las encargadas de su recaudación.
¿Cuánto se paga y quién debe hacerlo?
FINANZAS PERSONALES
Vivir de alquiler vs. comprar un piso
El debate sobre si es mejor vivir de alquiler o adquirir una vivienda es muy antiguo, pero lo cierto es que se va actualizando según van cambiando las diversas variables que condicionan la toma de una decisión que, al menos una vez en la vida, se hace cualquier persona. Han pasado ya unos años desde que el mercado inmobiliario sufriera una importante crisis y es un buen momento para actualizar los pros y los contras de ambas posibilidades.
En el caso de los alquileres, el inquilino es quien debe pagar el ITP, recayendo la responsabilidad subsidiraria del pago sobre el propietario de la casa. El abono puede hacerse con papel timbrado o rellenando el modelo 600 de la Agencia Tributaria durante los 30 días hábiles posteriores a la formalización del contrato.
Para saber cuánto hay que pagar por este impuesto, primero hay que determinar la base imponible sobre la que que se aplicará el tipo de gravamen. Si en el contrato consta el periodo de duración del alquiler, la base será la cantidad total que haya que satisfacer en todo ese tiempo. Cuando no sea así, se hará computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse si el contrato sigue vigente después de ese periodo.
La cuota tributaria se obtendrá aplicando a dicha base la tarifa que fije cada comunidad autónoma. Si no lo hacen, pueden aplicar estos tipos de la escala estatal:
Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Veamos un ejemplo: para una renta de alquiler fijada en 1.000 euros/mes en un contrato de tres años de vigencia, la liquidación del ITP ascendería a 144 euros.
El importe resulta de multiplicar 1.000 euros de alquiler por los 36 meses de vigencia del contrato. Como los 36.000 euros resultantes son superiores al tramo más alto de la escala, habría que pagar para cada 6,01 euros de la cantidad que sobra para este tramo (28.307,04 euros) una cantidad de 0,024 euros, es decir, 28.307,04/6,01*0,024. A esta cantidad le sumamos la que nos indica la tabla por el último tramo: 30,77 euros. Resultaría un importe de 144 euros.
Si se recibe la notificación de que debemos pasar este impuesto hay que acudir a un sucursal bancaria a efectuar el pago. De lo contrario, la comunidad puede aplicar intereses de demora y cursar sanciones.
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